近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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