5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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