近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募RE哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点ITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(h哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点óng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配(pè哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点i)置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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