文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码g>从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确(què)规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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