“现(xiàn)在的房地产很难再出现像过(guò)去十年(nián)的系统性行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房(fáng)地产行业(yè)分(fēn)化的(de)愈加(jiā)明显，让机构和投资(zī)者的(de)关(guān)注(zhù)度从板块向(xiàng)单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，从行业来(lái)看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都(dōu)已经(jīng)双杀到了(le)最底部(bù)，而且是(shì)反复(fù)地杀(shā)到了(le)底部，再往下的(de)空间(jiān)已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛(sài)道中(zhōng)进行选择，需要(yào)非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下(xià)三(sān)个基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一下今年房地产的(de)开(kāi)发(fā)资金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年新房的销售(shòu)情况(kuàng)相较(jiào)一般。再(zài)关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国(guó)企背景的(de)房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一个很明(míng)显的分化，无(wú)论(lùn)是在(zài)销售，还是(shì)融资等(děng)各个方面都(dōu)非常明显。现在有(yǒu)国资背景(jǐng)的房企在(zài)资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背(bèi)景(jǐng)的民营房企(qǐ)股价大多(duō)表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成(chéng)本(běn)优势，更具体一点，就是(shì)它的(de)净借贷(dài)水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业内(nèi)最低(dī)的；建安成本是否(fǒu)也(yě)是业(yè)内最低的；这些(xiē)都是我们看重的(de)一家房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道(dào)红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据(jù)整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳健(jiàn)特色(sè)的国央企(qǐ)房企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上(shàng)完全健康的(de)仍(réng)是(shì)少(shǎo)数。而更(gèng)加(jiā)值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一(yī)步考验着国央企(qǐ)的资(zī)金(jīn)链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有助于(yú)房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未(wèi)来市场，以及过于激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前(qián)的高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一(yī)线(xiàn)城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速的开(kāi)盘利(lì)用率，预计今(jīn)年会有(yǒu)更多的(de)楼盘入(rù)市。像这类(lèi)企业就符(fú)合“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本身储(chǔ)备了很多弹(dànenjoy可数吗，joy可不可数)药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外一半也主要集(jí)中(zhōng)在强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是(shì)有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度(dù)让人感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营(yíng)企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得(dé)太快(kuài)，但(dàn)未来的(de)两年市场没有想象得那么(me)好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡(héng)量一家(jiā)房企的扩张速度是(shì)否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看(kàn)房(fáng)企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道(dào)红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率(lǜ)要求不(bù)得高于100％要更(gèng)加严格(gé)。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏(sū)速(sù)度并没有那么(me)快，所以要规避公司净负债率提高到一(yī)个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等房企在践行较(jiào)积极(jí)的拿地(dì)策略的同时，也(yě)较好地控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　enjoy可数吗，joy可不可数g alt="寻找“最后的(de)赢家”是房(fáng)地产(chǎn)α机会之一，三(sān)道红线等(děng)指标成重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230513144506495.jpg">

　　滨江集团等(děng)个别民(mín)营房(fáng)企

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民(mín)营(yíng)房(fáng)企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做(zuò)到想融就融，这样(yàng)，国(guó)央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民(mín)营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营(yíng)企业(yè)中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数(shù)民(mín)营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集团的十大流通股东中(zhōng)新进(jìn)了“中(zhōng)国(guó)工商银行股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)－景顺长城中国回(huí)报(bào)灵活(huó)配置混合型证券投(tóu)资(zī)基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资(zī)产管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地(dì)产(chǎn)市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的(de)滨(bīn)江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现等(děng)多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强(qiáng)的增长势(shì)头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季(jì)度，滨江集(jí)团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七(qī)成营收来自杭(háng)州地区(qū)，而(ér)在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近六成。近(jìn)三年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一(yī)。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿地金(jīn)额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突(tū)出(chū)表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的(de)房企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻(fān)了超一(yī)倍以上，而近期，滨(bīn)江集团(tuán)更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移(yí)至(zhì)存量赛(sài)道

　　机构(gòu)在(zài)下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业(yè)链上的中游环(huán)节，其上(shàng)游主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤(xiān)等材(cái)料供应商，而下游应用行(xíng)业(yè)主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)环节与上游(yóu)材料端(duān)息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的(de)思(sī)路渐渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在进(jìn)入存量房时代(dài)，所以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域(yù)，我们相对看(kàn)好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会(huì)越(yuè)来越多。美国过(guò)去的数据(jù)充分说(shuō)明(míng)了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年(nián)内(nèi)表现的统计，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研(yán)发(fā)、设(shè)计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自(zì)有品牌。第一季度(dù)报(bào)告显示，报告期内，富安娜(nà)实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季(jì)报的(de)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能够发现(xiàn)该(gāi)股早已成为(wèi)基(jī)金重(zhòng)仓股的天(tiān)下(xià)，彼时(shí)包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价(jià)值(zhí)、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私(sī)募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两只基金都(dōu)是价值(zhí)派基(jī)金经理曹名长(zhǎng)在管的(de)产品，首季其同时(shí)重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年曾(céng)经(jīng)风光(guāng)一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费(fèi)复(fù)苏(sū)进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困(kùn)境反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中年内表现最好的是(shì)志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该股年内(nèi)上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收(shōu)还是归母净利(lì)润(rùn)，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广(guǎng)发基(jī)金经理罗洋慧眼独(dú)具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的广发策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这两只产品也成为(wèi)志邦(bāng)家居十(shí)大流通股(gǔ)股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的(de)独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机(jī)构所(suǒ)青睐，不(bù)过(guò)这(zhè)类标(biāo)的(de)大多在香港上市，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举(jǔ)例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还(hái)是希(xī)望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是(shì)比较高的(de)，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还能(néng)做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公(gōng)司很(hěn)少，因为物(wù)业公(gōng)司很容(róng)易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固(gù)定人员(yuán)成(chéng)本的年度增长，不(bù)过服(fú)务没有特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到(dào)提价(jià)难度(dù)是非常大的。但是(shì)该公司能(néng)在业内做到到(dào)期之后提价率(lǜ)比较高(gāo)，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 enjoy可数吗，joy可不可数