5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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