文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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