近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作用鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别)的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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