文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷(d拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗ài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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