近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个(杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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