文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车(chē十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思)购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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