文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的