OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回(huí)升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和(hé每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下)换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下(wǒ)们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中所经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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