导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因凝神静气的意思，凝神静气的意思解释素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(凝神静气的意思，凝神静气的意思解释shì)必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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