万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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