饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体佛系心态是什么意思收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出(chū)合适(shì)的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问(佛系心态是什么意思wèn)题，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关(guān)违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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