万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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