导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(q伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月ián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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