万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次能(néng)说明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的(de佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？

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