导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期(qī)。

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