5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大kind用法固定搭配，kind用法总结，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也kind用法固定搭配，kind用法总结是连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现kind用法固定搭配，kind用法总结出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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