导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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