万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jī学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思ng)东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。<学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思/p>

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(gu学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思ān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

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