5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(九龙司是哪里？bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或九龙司是哪里？许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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