万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)十公分有多长 10厘米就是10公分吗少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能十公分有多长 10厘米就是10公分吗力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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