文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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