5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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