万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

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　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗g>的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独善其身？