饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查处不(bù)按(àn)规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yu下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖è)低(dī)的(d下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖e)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàn下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖g)下家各支付一(yī)半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也(yě)可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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