万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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