万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。iphone12换电池多少钱

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出iphone12换电池多少钱(chū)售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手iphone12换电池多少钱中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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