近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(手机话费交了能退吗jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài手机话费交了能退吗)相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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