OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披(pī)露的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团(tuán)毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和(hé)核(hé)实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空(kōng)毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的(de)不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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