文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也(函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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