OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng亲爱的让你㖭我下黑)继续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资(zī)源调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了亲爱的让你㖭我下黑一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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