5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(há42周是几个月，42周是几个月保质期i)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(mià42周是几个月，42周是几个月保质期n)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房42周是几个月，42周是几个月保质期(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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