导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(ji李宇春的现任丈夫是谁ā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(d李宇春的现任丈夫是谁é)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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