万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(g民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的ǎn)叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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