导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)美国管得了比尔盖茨吗断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的(de)是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期(qī)。

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