OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(ji毁掉一个老师最好的办法āng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到(dào)基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区(qū)最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应毁掉一个老师最好的办法rong>

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们(men)一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次项目的(de)大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营(yíng)销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科目(mù)前在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面(miàn)临了一些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”