5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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