OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继续扰中国哪里的莲子最好吃动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了(le)解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的(de)第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来(lái)都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多(duō)平(píng)的(de)大平层，楼的(de)成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)中国哪里的莲子最好吃千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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