5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地十公分有多长 10厘米就是10公分吗(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ十公分有多长 10厘米就是10公分吗lor: #ff0000; line-height: 24px;'>十公分有多长 10厘米就是10公分吗)的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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