万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定im医学上是什么意思。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是(shim医学上是什么意思ì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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