饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合(hé)发(fā)布了关于规(guī)范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪(jì)服务在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人(rén)出具(jù)收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhu函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀ǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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