导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guā一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音n)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依(yī)然一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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