导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(pí自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么ng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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