近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金kind用法固定搭配，kind用法总结REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分kind用法固定搭配，kind用法总结红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更kind用法固定搭配，kind用法总结(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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