OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高(gāo)如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)的信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多(duō)储(chǔ)备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意(biān)也作了(le)一定的(de)资源(yuán)调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租(zū)金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的(de)不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我们实(shí)现基讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意金扩容(róng)的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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