近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间(ji北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？ān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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